Квартира как первоначальный взнос по ипотеке или как получить заем на покупку жилья

Как получить ипотеку по самым выгодным ставкам и на самых выгодных условиях, наверное, каждый, кто начинает решать свой жилищный вопрос задавался такой проблемой.

Давайте попробуем разобраться, как действительно получить ипотеку на жильё, с чего надо начинать?

Самое первое с чего надо начинать – определиться с сумой необходимого кредита и параллельно проанализировать свои финансовые возможности. Дело в том, что величина ипотечного кредита определяется исходя из финансовых возможностей заемщиков. Чем больше у вас доход, тем большую сумму вам предоставит банк. Для того что бы вам быстро подсчитать возможную сумму кредита исходя из вашего дохода просто умножьте ваш доход на коэффициент 45 и вы получите ориентировочную сумму ипотечного кредита которую вам сможет предоставить любой ипотечный банк.

Что дальше?

Дальше вам нужно определиться с первоначальным взносом. Что такое первоначальный взнос по ипотеке – сумма ваших личных средств, которая будет потрачена на частичную оплату покупаемой по ипотеке квартиры. На данный момент первоначальный взнос не может быть менее 10% от стоимости покупаемой вами квартиры. В качестве залоге выступает квартира как первоначальный взнос по ипотеке.

Если с финансовыми расчетами вы определились, то самое время заняться подбором ипотечного банка и ипотечной программы.

К сожалению, у банков, предоставляющих ипотечные кредиты, существуют определенные требования к залоговому имуществу. Напомним, при покупке квартиры по ипотеке покупатель становится собственником купленной им квартиры, но на его квартиру накладывается обременение в виде залога. То есть квартира как первоначальный взнос по ипотеке подойдет не каждая. Поэтому у банков есть ограничения к объектам залога. В ста процентах случаев банк не предоставит ипотечный кредит для покупки квартиры:

1. В панельном пятиэтажном доме.
2. В доме, числящемся как аварийный или относящийся к понятию ветхое жильё.
3. В доме этажностью менее пяти этажей.
4. В случае если износ здания ранее 1970 года постройки более 70%.
5. В случае если дом не имеет железобетонный, бетонный или кирпичный фундамент

Покупаем квартиру в ипотеку с чего лучше начинать?

Самые первые шаги, которые делает каждый покупатель это определение желаний и возможностей. Чем более реалистичны ваши желания, тем быстрее и выгоднее вы купите себе квартиру. Для сопоставления и оценки желаний с вашими возможностями самый простой способ воспользоваться базой недвижимости проведя аналоговую оценку квартиры вашей мечты. При проведении предварительной оценки не поленитесь пообщаться с продавцами квартир на предмет наличия квартиры в продаже. Исходя из полученных данных, вы сможете определить приблизительную стоимость покупаемой квартиры. И так необходимая сумма определена, теперь выбираем банк и ипотечную программу которой хотим воспользоваться. Относительно банков и программ необходимо сказать следующее, банки можно разделить на три категории:

1. Банк, где ипотека является профильным направлением.
2. Банк, где ипотека это побочный продукт.
3. Банк в котором у вас есть зарплатный проект (на пластиковую карту которого вы получаете зарплату).

Самым выгодным для вас может стать вариант номер три, как правило, банки стараются привлечь корпоративных клиентов, предлагая им более выгодные условия кредитования. Если это не ваш случай, то следующим по выгодности будут банки, в которых ипотечное кредитование является профильным продуктом. К таким банкам относятся – Росбанк Дом, Газпром банк, Сбербанк, Банк ВТБ 24 и многие другие. Здесь мы перечислили ипотечные банки, по которым купить квартиру в ипотеку будет выгоднее всего.

При подготовке документов для получения ипотечного кредита сделайте сразу несколько копий и подайте на одобрение сразу в три или четыре банка. Только так вы сможете выбрать для себя самые выгодные условия получения ипотечного кредита.

Что понадобится для покупки квартиры в ипотеку?

Основной и невосполнимый ресурс, который вам понадобится это время при условии, если вы решили купить квартиру в ипотеку самостоятельно. Если вы решили обратиться в агентство недвижимости, то это вам поможет сэкономить и время, а очень часто и деньги. Парадокс, но это бывает именно так. Приведем только один пример: Исходя из аналитики цен на квартиры, можно сделать вывод, цены на квартиры растут по разным сегментам рынка с разной скоростью.

Для примера возьмем рост на уровне всего 1,5% в месяц, при условии, что времени на покупку квартиры затрачивается от 2,5 месяцев и более вы теряете от 3,75%. Если к этому прибавить что риэлтор, который с вами работает, является профессионалом своего дела. То в данном случае можно рассчитывать на торги, которые он сможет провести с продавцом квартиры, снизив стоимость на энную сумму. Стоимость услуг профессионально риэлтора при покупке квартиры в ипотеку составляет от 2%, а дальше считайте сами, выгода как видите налицо.

О выборе банка

Теперь надо определиться с банком, где выгоднее получить ипотеку?

С выбором банка проблем возникнуть не должно, на любом сайте куча рекламных объявлений о предоставлении ипотеки, только приходи и бери. Причем ставки, по которым вам обещают ипотечный кредит ниже некуда.

Давайте попробуем разобраться, всё-таки в каком банке лучше получить ипотеку. Начнем с того что есть банки в которых ипотечное кредитование является профильным продуктом, а есть в которых ипотека как дополнение и занимается всем отдел из двух человек. Соответственно мы выбираем банк, где ипотека развита и поставлена на поток там и ставки, как правило, более выгодные, да и вероятность что вы купите квартиру по ипотеке выше. Таких банков большинство некоторые перечислю: Росбанк Дом, Сбербанк, ВТБ24, Райфайзен банк, Газпромбанк, и т. д.

Теперь естественный вопрос, в каком банке ставки по ипотеке ниже, где проще или быстрей можно получить ипотеку в общем, где выгоднее и где надежней?

Для сравнения разных условий банковской ипотеки мы рассчитаем кредит для заемщика со стандартной ситуацией: предположим молодая семья – состав муж, жена и ребенок. Стоит задача купить квартиру, своих собственных средств не хватает, решили получить ипотеку. Доход обоих супругов составляет 65 000р. у мужа и 40 000р. у жены в сумме 90 000р. Немного накопили самостоятельно на первоначальный взнос, да и родители помогли, в итоге личных средств набралось 1 250 000р. Квартиру подобрали однокомнатную, но с хорошим метражом за 5 000 000р. вот и все наши исходные данные.

Теперь займемся подбором банка. Рассчитав условия ипотеки по 17 банкам, получили следующую картину. При заданных условиях самый дешевый ипотечный кредит получился в «Связь Банке» — срок кредита 20 лет, ставка 12% годовых, ежемесячный платеж по кредиту 41 290р. Немного дороже обойдется ипотечный кредит в банке “Nordea” – ставка 13% годовых, платеж 43 934р. Еще дороже будет стоить ипотека Сбербанка – 13,75% ставка годовых и платеж 45 952р. Но самая дорогая оказалась ипотека ВТБ24 – 14,35% годовых и ежемесячный платеж 47 588р.

Как видим, не всегда самые известные банки предлагают самые выгодные условия часто бывает наоборот.

Здесь мы разобрали только один частный случай с определенными условиями, но исходя из этого, можно представить, как получить ипотеку, как выбрать банк.

Для справки

По данным полученным из разных источников, доля заемщиков предпочитающих более дорогой, но в то же самое время и более понятный продукт как ипотека с фиксированной ставкой выбирает более 83 – 90 процентов заемщиков.

Исходя из этого, при снижении (ставки рефинансирования) можно ожидать, что потенциальные заемщики банков будут более внимательно относиться именно к программам ипотечного кредитования с плавающей ставкой, поскольку данные программы могут стать значительно привлекательнее, чем сейчас. А если к этому прибавить правильную маркетинговую политику ипотечных банков по развитию на рынке ипотеки с плавающей ставкой, то вероятность снижения ипотечных ставок вполне вероятна. Остается только одно «НО», насколько сами банки будут заинтересованы в снижении ставок?

Еще одной причиной, которая может препятствовать снижению ставок по ипотеке является инфляция. Чем выше инфляция, тем дороже ипотека. Зависимость хоть и не прямая, но определенная. А если взять в расчет сложности в экономической ситуации, как в самой России, так и за рубежом, можно ожидать, что инфляция в стране в течение 2014 — 2015 годов, будет значительно выше тех показателей, которые были заявлены руководством страны. Что в итоге тоже будет препятствовать резкому снижению ипотечных ставок.

Подведем небольшой итог всего выше перечисленного. По мнению экспертов Rustate.com ожидать резкого понижения процентных ставок по ипотеке в ближайшее время не стоит. При выборе банков и ипотечных программ особое внимание уделите именно программам с плавающими ставками. Если вы собрались покупать квартиру с привлечением ипотеки, не стоит откладывать покупку в долгий ящик. В случае снижения ипотечных ставок более чем на 1,5 – 2% у вас всегда остается возможность рефинансировать имеющийся ипотечный кредит на новых более выгодных условиях.